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Ein typisches Beispiel für ein Misch-Mietverhältnis: Vermietung eines Hauses mit einem einheitlichen Mietvertrag an einen Arzt, bei dem sich im Erdgeschoss die Arztpraxis befindet und im Obergeschoss die Wohnung des Arztes. In solchen Situationen stellt sich die Frage, ob man nach den Regeln der Geschäftsraummiete oder der Wohnraummiete kündigen kann und muss. Bei einer Kündigung nach den Regeln der Wohnraummiete benötigt man einen Kündigungsgrund, bei der Geschäftsraummiete nicht.

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung von 2014 (Urteil vom 09.07.2014, Az.: VIII ZR 376/13) bereits betont, dass in einem solchen Fall des einheitlichen Mietverhältnisses immer nur nach den Rechtsregeln einer der beiden Vermietungsarten gekündigt werden kann, also entweder das ganze Haus als Wohnraummiete oder das ganze Haus als Geschäftsraummiete. Welche Art der Miete vorliegt, hängt davon ab, auf welcher Vermietungsart der Schwerpunkt der Vermietung beruht. Dies festzustellen ist eines der Probleme, die sich in der Praxis ergeben. Dabei hat der Bundesgerichtshof in seiner bisherigen Rechtsprechung darauf abgestellt, dass bei einer beruflichen Nutzung eines Teils des Hauses und der Wohnnutzung des anderen Teils, die Mietfläche eine untergeordnete Rolle spiele und anzunehmen sei, dass bei freiberuflicher Nutzung die berufliche Nutzung im Vordergrund stehe, auch wenn die Wohnnutzung mehr Fläche in Anspruch nimmt. Davon ist der Bundesgerichtshof schon 2014 abgewichen.

Wird ein Mietvertragsformular verwendet, welches auf die Wohnraummiete zugeschnitten ist, ist dies ein dahingehendes Indiz. Überwiegt die Fläche zur Wohnnutzung, soll dies auch ein dahingehendes Indiz sein. Weitere indizielle Wirkung kann der Verteilung des Mietaufkommens auf die Wohn- oder die gewerbliche Nutzung zukommen. Dabei ist aber zu beachten, dass gewerblicher Mietraum grundsätzlich immer teurer ist als Wohnraum. Abschließend bestätigte der Bundesgerichtshof, dass Wohnraummiete anzunehmen ist, wenn beiden Vermietungsteilen in etwa die gleiche Bedeutung zukommt.

Nach dieser Rechtsprechung war es sinnvoll, auf keinen Fall ein Formular für Wohnraummiete zu verwenden und auf jeden Fall aufzunehmen, dass der Schwerpunkt der Vermietung auf der gewerblichen Nutzung liegen soll. Nur dann kommt eine Kündigung ohne Begründung in Betracht. Hinzuweisen ist darauf, dass auch dann, wenn man eine Befristung des Mietverhältnisses wünscht, es leichter ist, dies bei einer gewerblichen Vermietung zu gestalten, als bei einer Wohnraumvermietung.

Nun hat der Bundesgerichtshof, anknüpfend an diese Entscheidung aus 2014, entschieden, dass dann, wenn nach diesen Kriterien eine Wohnraummiete gegeben ist, ein Kündigungsgrund (vor allem Eigenbedarf) sich aber nur auf den Teil der Mietfläche beziehen muss, der als Wohnraum vermietet ist. Mit anderen Worten: Der Vermieter muss Eigenbedarf nicht auch für die Praxisfläche anmelden, sondern nur für die Wohnung. Gekündigt wird aber weiterhin das gesamte Mietverhältnis. Will man die gewerbliche Vermietung fortsetzen, muss dafür nach der Kündigung ein neuer rein gewerblicher Mietvertrag nur für diese Räume geschlossen werden.

Rechtsanwalt Joachim Hermes

Veröffentlicht am 11. Oktober 2015

In zunehmend häufigeren Fällen werden Kinder auf Unterhalt für Ihre Eltern in Anspruch genommen. Ärger entsteht in diesen Fällen zumeist ausschließlich mit dem Sozialamt, welches sich Zahlungen von Unterhaltsverpflichteten zurückholen will. Grundsätzlich müssen die Eltern dabei, bevor ein Kind (auch vom Sozialamt) in Anspruch genommen werden kann, sämtliches Einkommen und Vermögen verwerten, über welches sie verfügen oder über welches sie verfügen könnten. Dabei kommen auch Leistungen der Sozialhilfe als Einkommen der Eltern in Betracht, zumindest ab einem bestimmten Alter. Haben die Eltern das Rentenalter erreicht (hier wird an die Rentenaltersstufen bei der gesetzlichen Rentenversicherung angeknüpft; also abhängig vom Geburtsjahr), kann ein alter Mensch Grundsicherung im Alter nach § 41 ff SGB XII beantragen. Die Kinder können dann nicht mehr auf Unterhalt in Anspruch genommen werden, wenn ihr steuerliches Einkommen im Jahr unter 100.000 € liegt. Allerdings gilt: Wenn nur ein Kind über ein steuerliches Einkommen 100.000 € und mehr verfügt, kommt die Grundsicherung nicht in Betracht. Dann wird im Zweifel Hilfe zum Lebensunterhalt gewährt, wo diese Grenze nicht gilt.

Denkbar ist, dass Eltern gar nicht erst Grundsicherung beantragen, weil die Kinder über ein hohes Einkommen verfügen (aber unter 100.000 €) bzw. weil eines der Kinder über ein Einkommen von 100.000 € und mehr verdienen. Denkbar ist des Weiteren, dass das Sozialamt wegen Erstattung der Hilfe zum Lebensunterhalt an die Kinder herantritt. Der Bundesgerichtshof hat für solche Fälle folgendes entschieden:

Es steht dem Elternteil nicht frei, Grundsicherung zu beantragen oder nicht. Liegen die Voraussetzungen vor, wonach Grundsicherung zu gewähren wäre, ist der Elternteil so zu behandeln, als habe er Grundsicherung beantragt und erhalten. Dem Elternteil, der sich weigert, Grundsicherung zu beantragen, ist diese also im Zweifel wie eigenes Einkommen zuzurechnen. Die Beantragung von Grundsicherung stellt also eine Obliegenheit der Eltern dar. Verweigert der Elternteil dies, entfällt der Unterhaltsanspruch gegen das Kind.

Ergibt sich in einem solchen Fall, dass Grundsicherung nicht zu gewähren ist, weil ein Kind über ein steuerliches Einkommen 100.000 € oder mehr verfügt, ist es dem Sozialamt verwehrt, an die Kinder heranzutreten, die weniger als 100.000 € Einkommen zur Verfügung haben. In diesem Fall wäre die Inanspruchnahme eine unbillige Härte, weil sich die Verweigerung der Grundsicherung nur ergäbe, weil ein einkommensstarkes Geschwisterkind vorhanden ist. Dafür sollen die einkommensschwächeren Geschwister nicht haften.

Die Eltern selbst können in einem solchen Fall ebenfalls nicht unmittelbar an ein Kind herantreten. Ein solches Vorgehen ist als unzulässige Rechtsausübung anzusehen.

Zusammenfassend kann also gesagt werden: Wer steuerlicher Gesamteinkünfte von weniger als 100.000 € hat (dazu zählen aber auch Zinsen und sonstige Einkünfte), muss, wenn die Eltern das Rentenalter erreicht haben, im Zweifel nicht mit Inanspruchnahme rechnen. Man kann daher nur raten, bei Eltern im Rentenalter immer darauf zu schauen, welche Leistung das Sozialamt leistet, ob Grundsicherung oder Hilfe zum Lebensunterhalt. Wird Hilfe zum Lebensunterhalt gewährt, muss immer geschaut werden, ob nicht Grundsicherung beantragt werden kann.

Rechtsanwalt Joachim Hermes, Fachanwalt Erbrecht; Fachanwalt Familienrecht

Veröffentlicht am 11. Oktober 2015

Das Problem ergibt sich immer wieder. Die Eltern trennen sich. Umgang mit dem Kind kann nur unter Schwierigkeiten geregelt werden, weil die beiden Elternteile in großer Entfernung voneinander leben (im entschiedenen Fall über 600 km). Eine solche Entfernung macht die üblichen Regelungen (alle 14 Tage von Freitagnachmittag bis Sonntagabend) unmöglich, da der den Umgang ausübende Elternteil nahezu ausschließlich mit Fahrten zwischen den Wohnorten der Eltern beschäftigt ist.

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat nun dazu eine Entscheidung getroffen. Im Ergebnis wurde der Umgang des Vaters so ausgeweitet, dass dieser das Kind alle 14 Tage ab dem Donnerstag (einer ungeraden Woche) von 12:00 h bis zum darauffolgenden Dienstag 18:00 h zu sich nehmen kann. Dieser ausgedehnte Zeitrahmen sollte es dem Vater ermöglichen, das Kind auch zu sich mit nach Hause zu nehmen, um nicht den gesamten Umgang am Wohnort der Mutter verbringen zu müssen (im Zweifel im Hotel). Das Kind war 2 Jahre alt. Das Gericht ist damit von der üblichen Vorstellung, in solchen Fällen den Umgang wegen der großen Entfernung nur einmal im Monat stattfinden zu lassen (ggf. etwas länger als die übliche Zeit von Freitagnachmittag bis Sonntagabend) abgewichen.

Das Gericht hat betont, dass bei fehlender Fähigkeit der Eltern sich auf eine Regelung zu einigen, das Gericht nach eigener Beurteilung unter Berücksichtigung des Wohls des Kindes und der berechtigten Interessen der Eltern jede ihm geeignet erscheinende Regelung treffen darf, auch wenn kein Elternteil diese beantragt hat.

Das Oberlandesgericht hat darüber hinaus festgehalten:

Eine Umgangsregelung hat sich immer und ausschließlich an dem Wohl des Kindes zu orientieren. Dies führt dazu, dass gerichtliche Entscheidungen zum Umgang auch abzuändern sind, ohne dass dies jemand beantragt hat, wenn dies dem Wohl des Kindes entspricht (Im konkreten Fall hatten die Großeltern in einem eigenen Verfahren Umgang erstritten, der aber dem Umgang des Vaters zeitlich „im Wege stand“. Das Oberlandesgericht hat diesen Umgang gestrichen, ohne dass einer der Beteiligten diese Streichung beantragt hätte, um den Umgang des Vaters zeitlich zu ermöglichen. Damit wurde die den Großeltern günstige gerichtliche Entscheidung zum Umgang abgeändert, ohne dass es einen darauf gerichteten Antrag gab. Die Großeltern hatten vielmehr im Wege der Beschwerde beantragt den Umgang auszuweiten).

Rechtsanwalt Joachim Hermes, Fachanwalt für Familienrecht und Fachanwalt für Erbrecht

Veröffentlicht am 11. Oktober 2015

§ 543 BGB regelt in Absatz 2 Ziffer 2 die Möglichkeit des Vermieters, ein Mietverhältnis bei unbefugter Überlassung an einen Dritten fristlos zu kündigen. Dieses Recht kann aber durch eine entsprechende Regelung im Vertrag aufgehoben sein.

Der Mieter hatte das Mietobjekt ohne eine Zustimmung des Vermieters einzuholen (ob nicht doch eine Zustimmung vorlag war streitig, aber nach der Auffassung des Gerichts unerheblich) an einen Untermieter vermietet, weil er selbst den Geschäftsbereich, für den das Objekt angemietet war, aufgab. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis daraufhin, gestützt auf § 543 BGB, fristlos. Im Vertrag gab es eine Regelung, die besagte, dass eine Untervermietung grundsätzlich zulässig sein sollte, dies aber abhängig von der Zustimmung des Vermieters. Diese war nicht erteilt worden.

Das Oberlandesgericht betonte zunächst, dass die Regelung des § 553 BGB keine Anwendung finden kann. Danach ist eine Untervermietung mit der Zustimmung des Vermieters grundsätzlich zulässig. Der Vermieter muss die Zustimmung erteilen, wenn keine wichtigen Gründe in der Person des Mieters gegeben sind, die es dem Vermieter unzumutbar machen, einer Untervermietung zuzustimmen. Dies ist aber eine Regelung, die nur für Wohnraummiete gilt, nicht für Geschäftsraummiete.

Aus der vertraglichen Vereinbarung der Streitparteien des Verfahrens aber ergab sich eine dem § 553 BGB entsprechende Situation. Zwar, so das Oberlandesgericht, sei die Untervermietung ohne Zustimmung als Fall der vertraglichen Pflichtverletzung zu bewerten und damit grundsätzlich als Grund für eine fristlose Kündigung geeignet. Da aber wegen der vertraglichen Vereinbarung die Frage zu klären sei, ob der Vermieter nicht einer Untervermietung hätte zustimmen müssen, komme es auf die Vertragsverletzung durch den Mieter nicht an, wenn im Ergebnis eine Zustimmung zur Untervermietung hätte erteilt werden müssen. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht, weil der Vermieter grundsätzlich bereit gewesen wäre, einer unmittelbaren Vermietung an den Untermieter unter Anhebung des Mietzinses zuzustimmen (was der Untermieter aber abgelehnt hatte). Eine Berechtigung zur Verweigerung hätte z.B. bestanden, wenn der Untermieter eine vom vereinbarten Nutzungszweck des Mietobjektes abweichende Nutzung der Mieträume beabsichtigt hätte. Auch das war aber nicht der Fall, da der Untermieter im gleichen Geschäftsbereich tätig war, wie der Mieter.

Rechtsanwalt Joachim Hermes

Veröffentlicht am 11. Oktober 2015

Die Erbrechtsverordnung gilt europaweit, mit Ausnahme von Großbritannien, Irland und Dänemark. Geregelt werden dort für alle Todesfälle ab dem 17. August 2015 (Art. 83 Abs. 1) die gerichtliche Zuständigkeit (Art. 4) und das anwendbare Recht (Art. 21). Beides richtet sich nach dem gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers im Todeszeitpunkt. Der Erblasser kann das anwendbare Recht zudem durch Rechtswahl gemäß Art. 22 Abs. 1 der Verordnung bestimmen. Zur Wahl stehen das Recht der Staatsangehörigkeit des Erblassers zum Zeitpunkt der Rechtswahl, also z.B. dem Zeitpunkt des Erstellens des Testaments oder das Recht der Staatsangehörigkeit des Erblassers im Todeszeitpunkt.