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Zivilrecht

Das Tätigkeitsgebiet umfasst: Führung von Zivilprozessen, Anwalts-, Steuerberater-, Wirtschaftsprüfer- und Notarhaftung, Bau-, Architekten- und Ingenieursrecht, Darlehen, Kreditaufnahme, Wertpapier- und Leasingrecht, Haus-, Wohnungseigentum-, Immobilien- und Maklerrecht, Vertragsrecht, Schadenersatz- und Schmerzensgeld, Zwangsversteigerungs- und Zwangsvollstreckungsrecht, Mietrecht.

Wohnraummietvertrag oder Gewerbemiete?

Vorsicht vor Abgleiten in den Wohnraummieterschutz

Eine GmbH & Co KG mietet eine Anzahl von Wohnungen um diese gewerblich an Dritte als Wohnung weiterzuvermieten. Als Basis wird ein mit „Mietvertrag über Wohnraum“ überschriebener Mietvertrag verwendet, in dem eine Reihe von in Wohnraummietverträgen üblichen Regelungen getroffen sind. Wohnraummietverträge unterliegen einem extremen Mieterschutz, insbesondere bei Kündigungen. Es stellt sich die Frage, ob dieser Mietvertrag nun dem Mieterschutz unterliegt.

Es kommt darauf an, was der tatsächliche Zweck der Anmietung ist. Da eine GmbH & Co. KG als juristische Person die Wohnungen nicht für sich selbst als Wohnraum nutzen kann, kommt die Anwendung des Wohnraummietrechts nicht in Betracht, insbesondere auch im Hinblick darauf, dass die Anmietung zum Zwecke der Weitervermietung erfolgte.

Allerdings stellt sich die Frage, ob durch die Verwendung des Wohnraummietvertrages Schutzvorschriften des Wohnraummietrechtes auch im Mietvertrag der GmbH & Co. KG Anwendung finden müssen und damit z.B. bei einer Kündigung eine Begründung zu geben ist.

Diese Frage muss im konkreten Einzelfall durch Auslegung geklärt werden. Man kann davon ausgehen, dass bei gewerblicher Anmietung eine Anwendungsvereinbarung hinsichtlich der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechtes nicht gegeben ist. Dies hat der BGH in der Entscheidung vom 13.01.2021 – Aktenzeichen VIII ZR 66/19 – festgehalten. Allerdings ist auch nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofes eine solche Anwendungsvereinbarung nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Daher ist bei der gewerblichen Anmietung von Wohnraum zum Zwecke der Weitervermietung immer darauf zu achten, dass der Hauptmietvertrag möglichst keine Aspekte des Wohnraummietschutzes beinhaltet, um nicht doch zu einer nicht gewünschten Auslegung zu gelangen.

Vorkaufsrecht des Mieters in Mehrfamilienhäusern

Vorkaufsrecht des Mieters: Ist die Vereinbarung differenzierter Preise zulässig?

Wird ein Mehrfamilienhaus in eine Anzahl von Eigentumswohnungen umgewandelt, die dann üblicherweise einzeln verkauft werden, sieht das Gesetz in § 577 BGB ein Vorkaufsrecht des die Wohnung bewohnenden Mieters vor. Dies bedeutet, dass er die Wohnung zu den Bedingungen kaufen kann, die der Eigentümer mit dem Erstkäufer vereinbart hat.

In der Praxis finden sich immer wieder Fälle, in denen für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes und für den Fall, dass es dem Verkäufer gelingt, innerhalb einer vereinbarten Frist nach Abschluss des Vertrages den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, ein höherer Preis zu zahlen ist als bei Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter.

Die Wirksamkeit solcher differenzierter Preisvereinbarungen zwischen Verkäufer und Erstkäufer ist umstritten. Das OLG München hat in einer Entscheidung vom 21.02.2005 solche Vereinbarungen als wirksam angesehen. Der niedrigere Preis für den Fall der Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter sei damit gerechtfertigt, dass eine vermietete Wohnung nicht den gleichen Wert hat wie eine leere Wohnung.

Das KG Berlin hat in einer Entscheidung vom 02.10.2020 eine solche Vereinbarung als unwirksam angesehen. Es begründet dies damit, dass in solchen Verträgen eine Umgehung des Vorkaufsrechtes des Mieters zu sehen sei, die nach § 577 Abs. 5 BGB unzulässig sei.

Da die Entscheidung im Widerspruch zur Entscheidung des OLG München steht, hat das KG Berlin die Revision zugelassen. Die Revision wurde eingelegt und ist unter dem Az. VIII ZR 305/20 beim BGH anhängig. Es ist zwar noch nicht bekannt, wann eine Entscheidung ergehen wird. Allerdings wird die Frage der Zulässigkeit solch differenzierter Preise in absehbarer Zeit einer Klärung zugeführt werden. Immobilieneigentümer sollten sich die Einholung einer Information über den Ausgang des Verfahrens auf ihre To-do-Liste setzen.

Der Gewerbe-Mietvertrag in Corona-Zeiten

Ein Ende der Coronapandemie ist nicht absehbar. Daher stellt sich weiterhin die Frage, ob ein gewerblicher Mieter, der seine angemieteten Räume (oder Immobilien) aufgrund behördlicher Anweisung nicht nutzen kann (z.B.: das in gemieteten Räumlichkeiten betriebene Hotel darf keine Gäste empfangen) die Miete/Pacht kürzen kann, weil das Objekt nicht nutzbar ist.

Man könnte in der Nichtnutzbarkeit einen Mangel der Mietsache sehen, der zu Herabsetzung der Miete berechtigt. Dies ist nach der Entscheidung des OLG Schleswig (Urteil vom 16.06.2021 für ein Hotel) dann nicht der Fall, wenn die Gründe für die Schließung im Risikobereich des Mieters liegen. Konkret war das Hotel im Rahmen des Lockdowns nicht mehr befugt, Gäste aufzunehmen.

Die Situation, welche die Corona VOen mit dem Verbot bekämpfen wollen, ist das Risiko des Kontakts von Menschen in Räumlichkeiten. Dieses Risiko wird durch die Vermietung der Hotelzimmer an die Gäste begründet, nicht durch die Vermietung des Gebäudes an den Betreiber des Hotels. Das Risiko der Nichtnutzbarkeit liegt daher in diesem Fall beim Mieter/Pächter.

Ob sich daran etwas ändert, weil die Vermietung ausdrücklich zum Betrieb eines bestimmten Gewerbes erfolgte und u.U. sogar noch mit einer Betriebspflicht verbunden ist, hängt vom Einzelfall und den weiteren Regelungen im Mietvertrag ab.

Dieses Problem ergibt sich im Übrigen nicht nur bei Hotels, sondern auch bei vielen anderen gewerblich angemieteten Räumlichkeiten (z.B. in Einkaufspassagen mit Betriebszwang).

Lassen Sie Ihren gewerblichen Mietvertrag von uns überprüfen, dann erfahren Sie, welche Rechte Sie haben. Ihr Ansprechpartner bei Hümmerich legal ist Rechtsanwalt Joachim Hermes. Sie erreichen ihn per E-Mail unter joachim.hermes@huemmerich-legal.de  oder telefonisch unter 0228/604140

Gewerbe-Mietrecht

Gewerbe-Mietrecht

Vermieter und Mieter können gewerbliche Mietverträge recht frei gestalten. Das bürgerliche Gesetzbuch gibt gleichwohl einige Standards vor, die insbesondere durch AGB, also vorformulierte Mietverträge nicht umgangen werden dürfen.

Wir erstellen für Sie maßgeschneiderte Gewerbemietverträge und überprüfen existierende Mietverträge auf ihre Wirksamkeit.