Jetzt Termin vereinbaren: 0228 / 60414 – 0

Zivilrecht

Das Tätigkeitsgebiet umfasst: Führung von Zivilprozessen, Anwalts-, Steuerberater-, Wirtschaftsprüfer- und Notarhaftung, Bau-, Architekten- und Ingenieursrecht, Darlehen, Kreditaufnahme, Wertpapier- und Leasingrecht, Haus-, Wohnungseigentum-, Immobilien- und Maklerrecht, Vertragsrecht, Schadenersatz- und Schmerzensgeld, Zwangsversteigerungs- und Zwangsvollstreckungsrecht, Mietrecht.

Wohnraummietvertrag oder Gewerbemiete?

Vorsicht vor Abgleiten in den Wohnraummieterschutz

Eine GmbH & Co KG mietet eine Anzahl von Wohnungen um diese gewerblich an Dritte als Wohnung weiterzuvermieten. Als Basis wird ein mit „Mietvertrag über Wohnraum“ überschriebener Mietvertrag verwendet, in dem eine Reihe von in Wohnraummietverträgen üblichen Regelungen getroffen sind. Wohnraummietverträge unterliegen einem extremen Mieterschutz, insbesondere bei Kündigungen. Es stellt sich die Frage, ob dieser Mietvertrag nun dem Mieterschutz unterliegt.

Es kommt darauf an, was der tatsächliche Zweck der Anmietung ist. Da eine GmbH & Co. KG als juristische Person die Wohnungen nicht für sich selbst als Wohnraum nutzen kann, kommt die Anwendung des Wohnraummietrechts nicht in Betracht, insbesondere auch im Hinblick darauf, dass die Anmietung zum Zwecke der Weitervermietung erfolgte.

Allerdings stellt sich die Frage, ob durch die Verwendung des Wohnraummietvertrages Schutzvorschriften des Wohnraummietrechtes auch im Mietvertrag der GmbH & Co. KG Anwendung finden müssen und damit z.B. bei einer Kündigung eine Begründung zu geben ist.

Diese Frage muss im konkreten Einzelfall durch Auslegung geklärt werden. Man kann davon ausgehen, dass bei gewerblicher Anmietung eine Anwendungsvereinbarung hinsichtlich der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechtes nicht gegeben ist. Dies hat der BGH in der Entscheidung vom 13.01.2021 – Aktenzeichen VIII ZR 66/19 – festgehalten. Allerdings ist auch nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofes eine solche Anwendungsvereinbarung nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Daher ist bei der gewerblichen Anmietung von Wohnraum zum Zwecke der Weitervermietung immer darauf zu achten, dass der Hauptmietvertrag möglichst keine Aspekte des Wohnraummietschutzes beinhaltet, um nicht doch zu einer nicht gewünschten Auslegung zu gelangen.

Vorkaufsrecht des Mieters in Mehrfamilienhäusern

Vorkaufsrecht des Mieters: Ist die Vereinbarung differenzierter Preise zulässig?

Wird ein Mehrfamilienhaus in eine Anzahl von Eigentumswohnungen umgewandelt, die dann üblicherweise einzeln verkauft werden, sieht das Gesetz in § 577 BGB ein Vorkaufsrecht des die Wohnung bewohnenden Mieters vor. Dies bedeutet, dass er die Wohnung zu den Bedingungen kaufen kann, die der Eigentümer mit dem Erstkäufer vereinbart hat.

In der Praxis finden sich immer wieder Fälle, in denen für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes und für den Fall, dass es dem Verkäufer gelingt, innerhalb einer vereinbarten Frist nach Abschluss des Vertrages den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, ein höherer Preis zu zahlen ist als bei Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter.

Die Wirksamkeit solcher differenzierter Preisvereinbarungen zwischen Verkäufer und Erstkäufer ist umstritten. Das OLG München hat in einer Entscheidung vom 21.02.2005 solche Vereinbarungen als wirksam angesehen. Der niedrigere Preis für den Fall der Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter sei damit gerechtfertigt, dass eine vermietete Wohnung nicht den gleichen Wert hat wie eine leere Wohnung.

Das KG Berlin hat in einer Entscheidung vom 02.10.2020 eine solche Vereinbarung als unwirksam angesehen. Es begründet dies damit, dass in solchen Verträgen eine Umgehung des Vorkaufsrechtes des Mieters zu sehen sei, die nach § 577 Abs. 5 BGB unzulässig sei.

Da die Entscheidung im Widerspruch zur Entscheidung des OLG München steht, hat das KG Berlin die Revision zugelassen. Die Revision wurde eingelegt und ist unter dem Az. VIII ZR 305/20 beim BGH anhängig. Es ist zwar noch nicht bekannt, wann eine Entscheidung ergehen wird. Allerdings wird die Frage der Zulässigkeit solch differenzierter Preise in absehbarer Zeit einer Klärung zugeführt werden. Immobilieneigentümer sollten sich die Einholung einer Information über den Ausgang des Verfahrens auf ihre To-do-Liste setzen.

Der Gewerbe-Mietvertrag in Corona-Zeiten

Ein Ende der Coronapandemie ist nicht absehbar. Daher stellt sich weiterhin die Frage, ob ein gewerblicher Mieter, der seine angemieteten Räume (oder Immobilien) aufgrund behördlicher Anweisung nicht nutzen kann (z.B.: das in gemieteten Räumlichkeiten betriebene Hotel darf keine Gäste empfangen) die Miete/Pacht kürzen kann, weil das Objekt nicht nutzbar ist.

Man könnte in der Nichtnutzbarkeit einen Mangel der Mietsache sehen, der zu Herabsetzung der Miete berechtigt. Dies ist nach der Entscheidung des OLG Schleswig (Urteil vom 16.06.2021 für ein Hotel) dann nicht der Fall, wenn die Gründe für die Schließung im Risikobereich des Mieters liegen. Konkret war das Hotel im Rahmen des Lockdowns nicht mehr befugt, Gäste aufzunehmen.

Die Situation, welche die Corona VOen mit dem Verbot bekämpfen wollen, ist das Risiko des Kontakts von Menschen in Räumlichkeiten. Dieses Risiko wird durch die Vermietung der Hotelzimmer an die Gäste begründet, nicht durch die Vermietung des Gebäudes an den Betreiber des Hotels. Das Risiko der Nichtnutzbarkeit liegt daher in diesem Fall beim Mieter/Pächter.

Ob sich daran etwas ändert, weil die Vermietung ausdrücklich zum Betrieb eines bestimmten Gewerbes erfolgte und u.U. sogar noch mit einer Betriebspflicht verbunden ist, hängt vom Einzelfall und den weiteren Regelungen im Mietvertrag ab.

Dieses Problem ergibt sich im Übrigen nicht nur bei Hotels, sondern auch bei vielen anderen gewerblich angemieteten Räumlichkeiten (z.B. in Einkaufspassagen mit Betriebszwang).

Lassen Sie Ihren gewerblichen Mietvertrag von uns überprüfen, dann erfahren Sie, welche Rechte Sie haben. Ihr Ansprechpartner bei Hümmerich legal ist Rechtsanwalt Joachim Hermes. Sie erreichen ihn per E-Mail unter joachim.hermes@huemmerich-legal.de  oder telefonisch unter 0228/604140

Gewerbe-Mietrecht

Gewerbe-Mietrecht

Vermieter und Mieter können gewerbliche Mietverträge recht frei gestalten. Das bürgerliche Gesetzbuch gibt gleichwohl einige Standards vor, die insbesondere durch AGB, also vorformulierte Mietverträge nicht umgangen werden dürfen.

Wir erstellen für Sie maßgeschneiderte Gewerbemietverträge und überprüfen existierende Mietverträge auf ihre Wirksamkeit. 

Welche Kündigungsgründe braucht der Vermieter einer Wohnung?

Anforderungen an die Kündigungsgründe bei Wohnraumkündigung durch den Vermieter

Will man den Mietvertrag über eine Wohnung kündigen, ist allgemein bekannt, dass dies auf der Basis eines Eigenbedarfes geschehen kann. Ein weiterer im Gesetz vorgegebene Kündigungsgrund ist die Verletzung von Mietvertragspflichten durch den Mieter. Typischerweise liegt ein solcher Fall dann vor, wenn der Mieter seine Miete nicht gezahlt hat. Bekannt ist gegebenenfalls auch noch die Möglichkeit, zu kündigen, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks nicht möglich ist, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Dies sind aber nur beispielhaft vom Gesetzgeber vorgegebene Gründe. Die Generalklausel in § 573 Abs. 1 BGB darf nicht übersehen werden. Kündigungen sind daher auch dann möglich, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Kündigung besteht.

Ein solches berechtigtes Interesse besteht im Einzelfall dann, wenn das grundrechtlich geschützte Eigentumsrecht des Vermieters das ebenfalls grundrechtlich geschützte Besitzrecht des Mieters übersteigt. Dabei ist eine Vielzahl möglicher Gründe denkbar, sodass eine verallgemeinernde Betrachtung hier nicht denkbar ist. Es kommt daher auf den Einzelfall an. Zwingend muss auch in einem solchen Fall ein konkreter Plan vorliegen, was mit dem Grundstück nach der Kündigung geschehen soll, da anderenfalls eine unzulässige sogenannte Vorratskündigungen gegeben wäre. Soweit auf die Unwirtschaftlichkeit der Immobilie abgestellt wird, wird genau dargestellt werden müssen, wie im Einzelnen die Ertragssituation aussieht. Soweit man sich als Vermieter auf fehlende Mittel beruft, um das Objekt in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, wird man zu seinen privaten Mitteln im Einzelnen vortragen müssen. Ein allgemeiner Hinweis reicht nicht.

Lassen Sie sich als Vermieter jetzt von unserem Mietrechtsexperten Rechtsanwalt Joachim Hermes beraten!

Gewerblicher Mietvertrag: unzulässiger Kündigungskorridor

Gewerblicher Mietvertrag: Kündigungs-Korridor-Klauseln regelmäßig unwirksam

Dass man ein Mietverhältnis rechtzeitig kündigen muss, weiß jedermann. Dass aber eine Kündigung nicht zu früh erklärt werden darf, weil sie anderenfalls unwirksam wäre, ist überraschend.

In machen Mietverträgen wird mit Hilfe von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht nur geregelt, welche Frist man vor der Beendigung des Mietverhältnisses mindestens einhalten muss, sondern auch festgelegt, dass die Kündigung des Mieters nicht vor einem bestimmten Zeitpunkt erklärt werden darf. Hier wird ein sogenannter Kündigungskorridor geschaffen, innerhalb dessen man eine Kündigung aussprechen darf.

Man kann nach solchen Verträgen also auch zu früh kündigen. Dies mit dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis wegen verfrühter Kündigung nicht endet, obwohl die Kündigungsfrist selbst eingehalten ist.

Solche Regelungen stellen im Zweifel eine unzulässige, weil überraschende und den Mieter unangemessen benachteiligende Regelung dar. Sollten also solche Regelungen in den AGB „versteckt“ sein, besteht die Möglichkeit, sich dagegen zu wehren, wenn es plötzlich heißt: Leider haben Sie zu früh gekündigt. Ein solcher Einwand erfolgt üblicherweise erst dann, wenn die Kündigungsfrist selbst bereits abgelaufen ist.

Allerdings sind solche Regelungen wirksam, wenn sie in einen individuell vereinbarten Vertrag aufgenommen wurden. Dann sollten sie aber auch nicht mehr überraschend sein, da sie bei den Verhandlungen über die Einzelheiten des Vertrages aufgefallen sein sollten.

Lassen Sie Ihren Mietvertrag jetzt von unserem Mietrechtsexperten Rechtsanwalt Hermes prüfen!

Falle: Vorratskündigung des Vermieters bei Wohnraumkündigung

Falle: Vorratskündigung des Vermieters bei Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarfs

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfes ist schnell erklärt. Abgesehen davon, dass es nicht ausreicht, als Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ anzugeben, sondern dieser konkret beschrieben werden muss (z.B. „Ich will einziehen, weil ich wegen des neugeborenen Kindes eine größere Wohnung benötige.“), muss aber beachtet werden, dass es nicht ausreicht, die eigenen Vorstellungen des Vermieters von der weiteren Nutzung der Wohnung der Kündigung zugrunde zu legen. Es müssen auch die subjektiven Vorstellungen der Bedarfsperson (also desjenigen, der in die Wohnung einziehen soll) berücksichtigt werden. Wenn also die Eltern einen Wohnraummietvertrag kündigen, weil nach ihren Vorstellungen das Kind nach Beendigung der Schulausbildung in die Wohnung zum Zwecke der Begründung eines eigenen Hausstandes mit Beginn des Studiums einziehen soll, sollte sichergestellt sein, dass diese Planung auch derjenigen des Kindes entspricht. Sollte dieses z.B. vor Beginn des Studiums noch einen einjährigen Auslandsaufenthalt planen, wäre die Kündigung als sogenannte Vorratskündigung unwirksam, da der Einzug in die Wohnung grundsätzlich unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen muss. Geschieht dies wegen der abweichenden Planung des Kindes nicht, kann nicht mit dem Argument, dann wird die Wohnung eben ein Jahr später benötigt und sie steht eben eine Zeit lang leer, gegen die Mieter argumentiert werden. Die Vorstellungen und Planungen müssen daher aufeinander abgestimmt sein.

Wohnungsleerstand kann teuer werden

Wohnungsleerstand kann für den Vermieter ein teures Vergnügen werden

Lässt man als Vermieter eine Wohnung leer stehen, fehlen die Mieteinnahmen. Das ist eigentlich schon ärgerlich genug. Richtig teuer kann der Leerstand werden, wenn eine Wohnung mehr als drei Monate leer steht und die zuständige Behörde Kenntnis vom Leerstand erhält. Das Verwaltungsgericht München hat in einer Entscheidung vom 19.03.2021 die Rechtmäßigkeit von insgesamt vier Bescheiden festgestellt, mit denen aufeinanderfolgende Zwangsgelder in Höhe von 4.000 €, 8.000 €, 16.000 € und 32.000 € in einem Zeitraum von rund viereinhalb Monaten fällig gestellt wurden. Weitere 37.000 € waren schon wieder angedroht. Die Häufung der Beträge wurde nicht als unverhältnismäßig angesehen. Der Vermieter hatte nicht in ausreichendem Maße deutlich gemacht, warum die fragliche Wohnung für einen Zeitraum von rund 22 Monaten leer gestanden hatte. Zwar hatte er sich auf Corona, auf Asbestverseuchung, auf Absage von Handwerksbetrieben und auf finanzielle Engpässe berufen. Dies aber nur sehr unspezifiziert. Bereits vor Klageerhebung gegen den Bescheid über 32.000 € hatte er die ersten drei Zwangsgelder in Höhe von insgesamt 28.000 € gezahlt. Im Streit war am Ende ein letzter Zwangsgeldbetrag von 32.000 € sowie eine weitere Zwangsgeldandrohung von 37.000 €. Damit hat der Leerstand den Vermieter zumindest 60.000 € gekostet.

Insoweit kann nur davor gewarnt werden, eine Wohnung leer stehen zu lassen, ohne dafür eine wirklich gute Begründung nebst Belegen zur Verfügung zu haben. Auch extrem hohe Zwangsgelder wären nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts München zulässig.

Vermieters Leichtfertigkeit

Anforderungen an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs

Ein leider immer wieder anzutreffender Fehler bei der Kündigung von Wohnungsmietverträgen ist die nicht ordnungsgemäße Angabe der Kündigungsgründe, insbesondere beim Eigenbedarf.

Das Gesetz verlangt ein berechtigtes Interesse an der Kündigung einer Wohnung und nennt als ein Beispiel dafür den Eigenbedarf. Häufig kommt es sodann durch den Vermieter zu Fehlern bei der Begründung. Ohne Begründung ist die Kündigung unwirksam. Die Begründung „Eigenbedarf“ ist entgegen der aus dem Wortlaut zu ziehenden Schlussfolgerung nicht ausreichend, um eine formal wirksame Kündigung zu erklären. Es müssen die Hintergründe des Eigenbedarfes in ordnungsgemäßer Form und ausreichendem Umfang dargelegt und beschrieben werden. Hinzu kommen die weiteren Formalien, die Voraussetzung für eine erfolgreiche Kündigung sind. Werden diese Formalien nicht eingehalten, ist eine erfoglreiche Kündigung schwer möglich.

Es ist daher leichtfertig vom Vermieter, wenn eine Kündigung nicht mit der erforderlichen Sorgfalt und Fachkenntnis erstellt wird.

Rechtsanwalt Joachim Hermes ist ein erfahrener Anwalt, der Sie als Vermieter von Wohnraum hierzu fachkundig berät. Vereinbaren Sie gleich einen Termin unter 0228/604140 oder schreiben Sie einfach eine E-Mail an joachim.hermes@huemmerich-legal.de