Tod des Mieters und kein Erbe in Sicht

Nicht selten ergibt sich für einen Vermieter die Situation, dass einer seiner Mieter verstirbt und niemand als Erbe zur Verfügung steht, um sich um den Nachlass und damit um das Mietverhältnis zu kümmern, z.B. weil alle zunächst in Betracht kommenden Erben ausschlagen, um keine Haftung für eventuelle Schulden zu tragen. Denkbar ist auch, dass keine nahen Verwandten vorhanden sind und sich die Suche nach einem Erben, der sich um das Mietverhältnis kümmert, hinzieht. In dieser ganzen Zeit zahlt niemand die Miete und es besteht häufig die Gefahr, dass am Ende wegen immer weiter steigender Mietschulden niemand mehr bereit ist, ein solches Erbe anzunehmen, vor allem dann, wenn ohnedies kaum Nachlassmasse vorhanden ist. Auch eine Beendigung des Mietverhältnisses ist dann u.U. nicht möglich, weil es niemanden gibt, dem gegenüber man z.B. wegen Nichtzahlung der Miete kündigen könnte. Was kann man als Vermieter in einer solchen Situation unternehmen?

In bestimmten Fällen, unter anderem auch in dem Fall, in dem der Erbe nach einem Erbfall nicht sofort bekannt ist und dieser sich daher nicht um den Nachlass kümmern kann, kann das Nachlassgericht nach § 1960 BGB einen Nachlasspfleger bestellen, der den Nachlass zusammenhält und sichert. Dies geschieht zum Schutz des Erben, wenn ein Bedürfnis auf Schutz besteht. Der Nachlasspfleger kümmert sich dann um den Nachlass und verwaltet diesen vorübergehend, bis der Erbe ermittelt ist.

In gleicher Weise hat aber auch der Vermieter ein schutzwürdiges Interesse. Daher gewährt ihm (wie anderen Gläubigern auch) § 1961 BGB die Möglichkeit, einen Antrag auf Bestellung eines Nachlasspflegers zu stellen, damit mit diesem das Mietverhältnis abgeklärt werden kann. Diesem gegenüber kann dann gekündigt werden bzw. das Mietverhältnis sogar mit sofortiger Wirkung aufgehoben werden. Offene Mieten kann der Pfleger ggf. bezahlen, wenn ausreichendes Vermögen vorhanden ist. Ein solches schutzwürdiges berechtigtes Interesse besteht immer dann, wenn der Nachlasspfleger sinnvollerweise noch Maßnahmen ergreifen kann, um die Rechtsverhältnisse angemessen abzuwickeln.

Ein solches berechtigtes Interesse fehlt allerdings, wenn der Nachlasspfleger keine Maßnahmen mehr ergreifen kann, die den Vermieter schützen oder seine berechtigten Interessen im Verhältnis zum Erben dienen. So hat das OLG Hamm z.B. entschieden, dass ein berechtigtes Interesse fehlt, wenn das Mietverhältnis bereits abgewickelt ist (Rückgabe der Wohnung; Titulierung der Mietrückstände) und nun nur noch Vollstreckungsmaßnahmen wegen der titulierten Ansprüche im Raum stehen, dabei aber schon feststeht, dass solche Maßnahmen mangels eines verwertbaren Nachlasses aussichtslos sind (OLG Hamm, Beschluss vom 10.05.2022; Az.: 15 W 445/21).

Liegt keine solche Situation vor, sollte der Vermieter möglichst umgehend einen Antrag auf Bestellung eines Nachlasspflegers stellen. Hinsichtlich der Kosten eines solchen Pflegers ist übrigens festzuhalten, dass diese grundsätzlich aus dem Nachlass, hilfsweise aus der Staatskasse, auf keinen Fall vom Gläubiger zu tragen sind. Manche Gerichte versuchen die Antragsteller „abzuwimmeln“, indem sie bei fehlender Nachlassmasse vom Gläubiger eine Kostenübernahme fordern. Dies ist unzulässig.