Außerordentliche Kündigung des Mieters wegen Ruhestörung

Das Gesetz sieht zwar vor, dass bei Störungen des Hausfriedens eine fristlose Kündigung des Mieters möglich ist. In der Praxis ist eine solche Kündigung aber nicht immer leicht durchzusetzen. Zunächst muss man ausreichende Beweise haben, um die Fehlverhaltensweise des Mieters zu belegen. Die Nachbarn, die schnell ein Fehlverhalten des Mieters anzeigen und sich beschweren, sind als Zeugen häufig unzuverlässig, da sie in einem Prozess, in dem sie gegen ihren Mitmieter aussagen sollen, nicht selten unpräzise und schwammig aussagen oder sich auch gar nicht mehr erinnern (wollen). In diesen Fällen hilft nur ein Lärmprotokoll, in dem die Mitmieter genau Buch führen, wann genau welche Beeinträchtigung gegeben war.

Hat man tatsächlich zuverlässige Zeugen zur Hand, sind eine Reihe von Voraussetzungen und Bedingungen einzuhalten, ohne deren Einhaltung eine wirksame Kündigung nicht ausgesprochen werden kann. Das Amtsgericht Frankfurt hat in einer Entscheidung eine Aufstellung gemacht, an der man sich orientieren kann. Danach muss

–        der Mieter den Hausfrieden stören;

–        die Störung nachhaltig sein;

–        die Störung wegen ihrer Nachhaltigkeit zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führen;

–        der Störende vor dem Ausspruch der Kündigung abgemahnt worden sein (§ 543 Abs. 3 BGB);

–        der Mieter nach Zugang der Abmahnung eine weitere Störung verursacht haben und

–        zwischen der Störung und dem Ausspruch der Kündigung ein zeitlicher Zusammenhang bestehen (§ 314 Abs. 3 BGB).

Hat man diese Bedingungen erfüllt und sind auch die Zeugen zuverlässig, wird ein Mieter, der den Hausfrieden nachhaltig stört, erfolgreich auf Räumung verklagt werden können.