Vorkaufsrecht des Mieters: Ist die Vereinbarung differenzierter Preise zulässig?

Wird ein Mehrfamilienhaus in eine Anzahl von Eigentumswohnungen umgewandelt, die dann üblicherweise einzeln verkauft werden, sieht das Gesetz in § 577 BGB ein Vorkaufsrecht des die Wohnung bewohnenden Mieters vor. Dies bedeutet, dass er die Wohnung zu den Bedingungen kaufen kann, die der Eigentümer mit dem Erstkäufer vereinbart hat.

In der Praxis finden sich immer wieder Fälle, in denen für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes und für den Fall, dass es dem Verkäufer gelingt, innerhalb einer vereinbarten Frist nach Abschluss des Vertrages den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, ein höherer Preis zu zahlen ist als bei Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter.

Die Wirksamkeit solcher differenzierter Preisvereinbarungen zwischen Verkäufer und Erstkäufer ist umstritten. Das OLG München hat in einer Entscheidung vom 21.02.2005 solche Vereinbarungen als wirksam angesehen. Der niedrigere Preis für den Fall der Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter sei damit gerechtfertigt, dass eine vermietete Wohnung nicht den gleichen Wert hat wie eine leere Wohnung.

Das KG Berlin hat in einer Entscheidung vom 02.10.2020 eine solche Vereinbarung als unwirksam angesehen. Es begründet dies damit, dass in solchen Verträgen eine Umgehung des Vorkaufsrechtes des Mieters zu sehen sei, die nach § 577 Abs. 5 BGB unzulässig sei.

Da die Entscheidung im Widerspruch zur Entscheidung des OLG München steht, hat das KG Berlin die Revision zugelassen. Die Revision wurde eingelegt und ist unter dem Az. VIII ZR 305/20 beim BGH anhängig. Es ist zwar noch nicht bekannt, wann eine Entscheidung ergehen wird. Allerdings wird die Frage der Zulässigkeit solch differenzierter Preise in absehbarer Zeit einer Klärung zugeführt werden. Immobilieneigentümer sollten sich die Einholung einer Information über den Ausgang des Verfahrens auf ihre To-do-Liste setzen.